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研究房地產(chǎn)市場，zui難的問題是市場需求。過去兩年，易居研究院有一個專題研究：“現(xiàn)貨35城房地產(chǎn)短周期投資風(fēng)險識別系統(tǒng)”，針對35個大中城市的年度市場風(fēng)險與機遇做系統(tǒng)性跟蹤研究。其中包括需求面的研究。

結(jié)合我院的報告數(shù)據(jù)，老楊做一個系統(tǒng)性的分析與解讀，分為幾個系列吧，每次簡短的講一點，講多了大家也沒耐心讀。對不？今年講第二段。

住宅需求，主要與人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)有關(guān)，人口總量的變化，是決定一個城市房屋需求規(guī)模變化的核心因素。本文聊下35城人口中外來人口的規(guī)模與比例。

外來人口的規(guī)模和變化，反映兩個事實。其一，反映城市對外的吸引力，在就業(yè)和生活方面有競爭力的城市，當(dāng)然樓市也有較大潛力。

其二，反映住宅需求潛力。外來人口中，一部分人需要買房，另一部分人需要租房，二者皆能增加住宅需求。

2014年，35個城市外來人口（常住人口-戶籍人口）規(guī)模排名，400萬以上的，包括上海、北京、深圳、天津、廣州，人口分別為996.4、818.2、745.7、500.2、465.6萬，這五市屬于*陣營，是現(xiàn)貨競爭力、zui有潛力的五大都市。從長期意義上講，在這五個城市，可以放心買房。

2014年35城外來人口數(shù)量

 

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數(shù)據(jù)來源：各地統(tǒng)計局、易居研究院

第二陣營，外來人口200萬左右，包括成都、武漢、寧波、鄭州、廈門、南京、杭州等七個城市。要想在中長期投資房產(chǎn)，如果在一線城市沒有房票，那么可以重點考慮這七個城市。

由于35城中沒有包括蘇州，蘇州2014年常住人口1059萬人，其中外來人口398萬人，屬于第二陣營的*。

如果考慮東莞則更多，,2014年東莞常住人口達834萬人，其中外來人口643萬人，位居*四，不過外來人口多屬第二產(chǎn)業(yè)的打工者，另外按東莞城市的綜合實力，仍宜歸為三線城市。

排名靠的城市，重慶倒數(shù)*，人口流出近400萬，主因是重慶相當(dāng)于一個省，農(nóng)業(yè)人口多，去東部打工的比較多，而重慶的主城區(qū)的外來人口仍為正增長。

另外，蘭州、南寧也出現(xiàn)常住人口比戶籍人口少，農(nóng)民和市民外出打工數(shù)量，超過外地人進入數(shù)量。長期來看，不利于樓市。自住可以買房，投資需求趁早斷了想頭。

從2014年35城外來人口占常住人口的比重看，35城的平均占比約為17.1%。

深圳（69.2%）排名*，*！深圳真是一座之城，同時也是活力之城，但深圳這波房價上漲太兇了，在房東們財富暴增的同時，對年輕人的生存形成了巨大的擠壓。

廈門（46.6%）、上海（41.1%）、北京（38.0%）、廣州（35.6%）和天津（33.0%），這五個城市，競爭力非常強。尤其是廈門，作為二線城市，卻如此之強，從而也為近幾年廈門房價持續(xù)強勢，找到一個重要支撐因素！

2014年35城外來人口占常住人口比重

 

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?？冢?4.9%）、烏魯木齊（24.4%）、呼和浩特（21.5%）這三個城市，排名也略靠前，但情況有些特殊，?？谑锹糜纬鞘?，烏市與呼市是地廣人稀地區(qū)的省會城市，戶籍人口較少，周邊人口集聚。對樓市難以構(gòu)成顯著利好。

南京（21%）、武漢（20%）、杭州、鄭州，高于35城均值，屬于偏強城市。比上述三者要有利。

排名靠后的城市，重慶、蘭州、南寧、南昌、石家莊、長春，此六個城市比較弱。由此也可找出一條理由：南昌樓市近幾年偏弱，但近鄰的合肥、武漢卻很強。